Jesús Mirás Araujo, Universidade da Coruña

La dificultad de acceso a la vivienda en España ha revitalizado el interés por comprender las características de un mercado –el de la vivienda–, y de un sector –el de la construcción–, que han constituido uno de los pilares del modelo de crecimiento español desde la segunda mitad del siglo XX.

Trabajadores y propietarios

“No queremos una España de proletarios sino de propietarios”.

Esta frase de José Luis Arrese, ministro de Vivienda entre 1956 y 1960, publicada en el diario ABC el 2 de mayo de 1959, constituye un símbolo (pero no el único) de la cultura impuesta desde el régimen franquista en relación a uno de los problemas más acuciantes que padeció España al final de la Guerra Civil: la dificultad de las familias trabajadoras para acceder a la vivienda.

La propia inventiva de la afirmación es cuestionable. Su inspiración nace en la Italia de la segunda posguerra, cuando Amintore Fanfani, militante del fascismo durante el régimen de Mussolini y luego líder de la Democrazia Cristiana, impulsó la vivienda en propiedad bajo la fórmula “Non tutti proletari ma tutti proprietari”.

Aunque el franquismo utilizó la vivienda como una herramienta de control social y económico, sus políticas de vivienda no sólo tuvieron un dudoso éxito sino que contribuyeron a alterar la consideración de los ciudadanos hacia un bien que, aun siendo esencialmente de consumo, muchos perciben únicamente como un bien de inversión.

Construcción y reconstrucción

El Fuero del Trabajo (1938), una de las ocho leyes fundamentales del franquismo, consagró la doctrina de vivienda en propiedad que ha prevalecido desde entonces:

“El Estado reconoce y ampara la propiedad privada como medio natural para el cumplimiento de las funciones individuales, familiares y sociales (…) asume la tarea de multiplicar y hacer asequibles a todos los españoles las formas de propiedad ligadas vitalmente a la persona humana: el hogar familiar, la heredad de tierra y los instrumentos o bienes de trabajo para uso cotidiano”.

Ese mismo año, sin finalizar todavía la contienda, el gobierno provisional sentó las bases de su política habitacional con la creación del Servicio Nacional de Regiones Devastadas. Concebido para programar la reconstrucción de los edificios e infraestructuras dañadas, cuando esto no era posible se construían albergues temporales mientras se levantaban las viviendas definitivas.

Finalizada la guerra, se implementaron otras leyes que fomentaron la propiedad privada. La más relevante, la Ley de 19 de abril de 1939, habla en su preámbulo de que “facilitar vivienda higiénica y alegre a las clases humildes es una exigencia de justicia social que el Estado Nacional Sindicalista ha de satisfacer”. Esta ley promovió la construcción de viviendas de renta limitada, para cuya instrumentación se crea el Instituto Nacional de la Vivienda (INV).

Dicha ley establecía que todos aquellos proyectos de construcción que aspirasen a la denominación de vivienda protegida debían incluirse en los planes generales de vivienda del Estado y ser supervisados por el INV.

El alquiler no podía superar el equivalente a seis días de jornal o al 20 % del sueldo medio mensual de la familia beneficiaria. Además, el coste de construcción no podía superar un monto máximo (el inicial era de 30 000 pesetas, aproximadamente 23 000 euros de 2025).

A cambio, los promotores obtenían beneficios fiscales y financiación preferente: reducciones de hasta el 90 % del importe durante 20 años, anticipos sin intereses de hasta un 40 % del presupuesto de la obra, primas a la construcción para el caso de cooperativas en las que los socios aportasen a la edificación su trabajo personal y derecho a expropiación forzosa de terrenos edificables.

El 10 de diciembre de 1939, se creaba otro organismo clave para la política de vivienda de la posguerra: la Obra Sindical del Hogar y Arquitectura, un organismo auxiliar del INV que terminó siendo responsable de la ejecución de la política estatal en materia de vivienda social. Aunque su impacto constructivo fue modesto (entre 1939 y 1960 el total de viviendas construidas por la Obra era de 138 686 viviendas), su propaganda fue clave para reforzar la imagen del franquismo como un régimen preocupado por el bienestar de la clase trabajadora.

Fomentar la construcción

Con todo, apenas hubo actividad de reconstrucción y construcción durante esos años. Entonces se encargó al INV la elaboración del I Plan Nacional de Vivienda, con el propósito de construir casi 1 400 000 viviendas en diez años, de las que cerca de 619 000, debían ser garantizadas por el Estado, que apenas edificó el 20 % de lo proyectado y optó por delegar la construcción al sector privado.

Para ello, aprobó la Ley de 25 de noviembre de 1944 sobre vivienda bonificable (modificada posteriormente en el Decreto-Ley de 19 de noviembre de 1948), que buscaba atraer inversión privada para la construcción de viviendas. Si la política inicial de viviendas protegidas buscaba dar una solución a las clases bajas, el propósito de la ley de 1944 era fomentar la construcción de vivienda de clase media.

En este periodo se eliminan las limitaciones a los costes de construcción y, aunque se controla el precio del alquiler de la vivienda protegida, se autoriza a los promotores y constructores la venta a precio libre de dichas viviendas, lo que les resultaba más rentable y beneficioso que destinarlos al alquiler controlado.

Rentas congeladas

El cuadro legislativo inicial se cierra con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 30 de diciembre de 1946. Se promulgó en respuesta a la fuerte subida de los alquileres registrada entre 1939 y 1945 a consecuencia de la elevada inflación de posguerra, pero acabó provocando la destrucción de la alternativa de la vivienda en alquiler.

Entre otras soluciones, la ley decretó el arrendamiento forzoso de viviendas
desocupadas (en caso de escasez de vivienda, cuando su propietario no quisiese ocuparla ni arrendarla), la prórroga forzosa de todos los contratos de arrendamiento y la congelación de las rentas de alquiler.

También primó los intereses de los inquilinos frente a los de los propietarios, estableciendo medidas que garantizaban su permanencia en las viviendas. Dos ejemplos: si un arrendador desalojaba una la vivienda, debía indemnizar al arrendatario con un año de renta (art. 83); y si a los tres meses de desalojada la vivienda no se ocupaba, el arrendador tenía que restituir en el uso al arrendatario, indemnizándole por los perjuicios causados (art. 85). Esto terminó desincentivando la inversión en el sector y favoreciendo la compra residencial.

Especulación inmobiliaria

La sociedad española todavía arrastra las consecuencias de la “cultura de propietarios” propiciada por el franquismo desde sus comienzos. La proporción de viviendas en propiedad pasó del 47 % en 1950 al 57 % en 1970 y al 73 % en 1981 (75,1 % en 2023) mientras se debilitaba el mercado de alquiler.

Este quedó reducido a una opción residual para las clases más pobres al no haber incentivos para construir viviendas en régimen de arrendamiento. Y se acentuó la especulación inmobiliaria, ya que la política de vivienda se convirtió en una herramienta para el desarrollo de un sector inmobiliario especulativo, una calamidad que perdura hasta la actualidad.

Jesús Mirás Araujo, Profesor Titular de Historia Económica, Universidade da Coruña

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.